房子不能炒 科学持有房产才是关键

腾讯房产潜江站2017-09-19 10:54

首先要搞清楚一点,买房是为了住还是为了卖。为了住,叫刚需,如果你不想下半生周游世界四海为家,那么这套房子多少钱都不能卖。除非你改变了生活观念,除非能持续的让手中卖房套现的现金可以持续地抵御通胀、超发、汇率的冲击。

如果是投资,就要考虑什么时候卖。会买更要会卖才能获得收益。房产的规模并不代表财富的多寡,只有正确处置(出租或出售)才能带来真金白银。老话说得好,是骡子是马,拉出来遛遛;房子也一样,值不值钱,市场上挂一挂就知道了。

有两类房子,是经不起这种“考验”的;持有这类房子,未来收益很不稳定:

一、老房子、旧小区、小户型。多层,公摊少;老小区配套成熟,往往都在市中心区,方便。问题在于,这种房子,趁现在的房价形势基本上企稳时,可以考虑出手了。不要再幻想下一个涨价周期,就算还会涨,那时候房龄超过30年,银行基本上是不会放贷、或者评估价格很低,要求更多首付。对于刚需客来说,这无形中提高了投资难度。最终可能会形成有价无市的局面。

二、学区房。尽管很多人已经认识到学区房实际上是“学区坑”,但要说溢价,一般物业还真比不过学区房。只不过,学区房再拖下去,会不会跟老旧小区一个结局呢?很有可能。

基础设施建设不断推进,学校肯定会越建越多,一校难求的局面会被打破。同时,随着人们观念的改进和收入的增加,与其做学区房的冤大头,不如去读好的私立学校。此外,学区是行政规划的结果,城市不断发展,说不定哪天就变了。尤其是新建小区,地基还没有打好广告就已经上街,周边还是荒草丛生就敢说是“优质学区”;等到房子盖好,市政规划做好,发现一夜之间失去学区身份,无异于被打入冷宫,溢价的资格不复存在,不降价出售就不错了,谈何收益?

事物都在不断变化的,“学区”本身就是历史的产物,这种人为因素而产生的少许价差,经不起长期验证。这也就是说为什么当所有人都鼓吹“位置、位置、位置”,而真正的房产投资者一直要考察“趋势、趋势、趋势”。学区就是典型的位置理论的失败案例。

此外,还有一种房子,和上面两种不太一样,但十分类似,那就是用“小房子”换来的“大房子”,这种房子也要谨慎入手。

为什么?看似换了大房子,生活更加舒心,个人房产财富也增加了。但实际上,在现实生活中,他们却更加“贫穷”了。

也许这类人会觉得,房价涨了,自己当年投入的钱也就翻番了;这时候加上自己手中的存款,完全可以买到更好的小区、更大的面积,不但住进新房子、大房子舒服,而且住进城市中的高端社区,面子上也好看;后期增值机会也比老旧小区多,不是说要出手“老旧小”吗?

然而,财富和面子无关,和享受无关;小房子换大房子的实质是消费,而不是扩大再生产,这种仅仅为了享受进行的购房行为,在成熟的、专业的投资人严重,根本算不上投资行为。至于说出手“老旧小”,那是值得多套房的持有者。如果是自住,那根本不属于投资考虑的范围。

举个例子,去年房价同比上涨幅度较大的城市,涨幅达到60%;假设某位投资者,大型企业职员,收入在当地达到平均水平。他之前有一套价值100万的房产,并且还清了贷款,于是,随着房价的上涨,他账面上可以说拥有了160万的财富,加上这些年攒下的40万,在他看来有200万的个人财富了。

如果他现在换一套350万的房子,最终需要贷款150万。似乎是没毛病,实际上问题大了。不换房子之前,月薪10000的他,生活滋润得不要不要的;换了房子,看似坐拥300万的“豪宅”,实际上带来的除了朋友打照面时候的羡慕表情,还有就是每个月近8000的月供。表面上生活水平提升了,进入了高档社区,但月实际收入还不如一个新入职的员工,各种奢侈品也不敢问津了;房子大了,物业费、水电费也就相应上涨,之前根本不考虑这些,但现在就要精打细算。更可怕的是,事业有成不等于事业稳固。近来大公司频频爆出新闻,“不养闲人”“KPI不合格高管立马走人”“996、997的作息”……这一切都带给中年人巨大的压力。一从资方来看,宁可雇佣十个没有经验的人,也不愿意雇佣一个老职工;这样一种形势下,背负巨额月供的他,每天战战兢兢、诚惶诚恐,怎么能说是幸福的生活呢?

买房,归根到底是为了住;即便说,我想买套房等升值,或者说我住的房子升了值,是否能获得真正的财富,也要从住的角度去衡量。如果徒有其表,如果仅仅是位置、学区之类的,如果仅仅是看中面子而让自己背负更多负债,那只能说虽然买到房,但不等于拥有财富,虽然住到大房子,但不等于拥有幸福。

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